解析购买查封房屋的法律风险

奚正辉


　　案例

　　2008年6月16日，林小姐来到中汇律师楼找到本律师，当时她心情非常着急，因为其购买的位于上海市徐汇区裕德路一套房屋，在其向房地产交易中心申请转移登记后15天被徐汇法院查封了，交易中心向林小姐出具了《不予登记告知书》。
　　本律师接受林小姐的委托立刻跟徐汇法院联系，并当天就向法院提交了查封异议申请，但是法院鉴于林小姐还不是系争房屋的产权人，故不同意解封。本律师遂申请以第三人的身份参加进入诉讼案件。本案由徐汇法院的资深法官组成了合议庭审理，对案件的判决还是非常有说服力的。
　　经法院查明以下事实：2007年4月8日，被告吴某向原告王某借30万元，签署了抵押借款协议，以上海市徐汇区裕德路一套房屋抵押，但是没有办理抵押登记。吴某还不出钱，遂双方于2007年11月23日签署了房地产买卖合同，转让价格为65万元，以房抵债，但是一直没有办理过户手续，因为吴某在该房屋上还有近60万的银行抵押贷款。2008年3月3日，吴某因为拖欠银行贷款，银行起诉吴某，并查封了系争房屋。2008年5月4日，被告吴某通过上海臣信房地产经纪公司将系争房屋出售给了第三人林小姐，签署了《房地产居间合同》。5月14日，林小姐直接汇了60万到吴某的贷款银行，替其还清了贷款，并办理了抵押注销及解封手续。5月28日，吴某与林小姐签署了《上海市房地产买卖合同》，转让价格为109万元，同日向房地产交易中心申请办理了过户，并支付了44万。6月8日，吴某与林小姐签署了《房屋交接书》，并支付了尾款5万元。此后该房屋由林小姐居住至今，并于8月装修了系争房屋。
　　2008年6月12日王某起诉到徐汇法院，并申请财产保全，查封了吴某的该房屋。王某诉请继续履行王某与吴某签署的房屋买卖合同，并办理过户、交房手续。


　　法院判决认为

　　本案的争议焦点在于原告、第三人分别与被告就同一标的物而签订的房地产买卖合同，哪份应予继续履行。从两份合同的签订过程及履行状态看，原被告签订买卖合同是源于之前的抵押借款合同，但实际又未办理抵押登记手续，对该房屋上因贷款已抵押给银行设定的抵押登记也没有明确如何处理。而且原被告双方一直没有去交易中心申请办理过户手续。故系争房屋的权利并未转移至原告处，原告要求办理过户、交房手续缺乏法律基础。
　　第三人与被告签订的买卖合同虽然在原被告签订合同之后，但第三人不仅代被告归还了银行抵押贷款，并注销了抵押及查封，之后又按合同的约定向被告支付了全部房款，还在房地产交易中心办理转让过户手续时，缴纳了双方应承担的税费。同时，被告也按约将系争房屋交付第三人，一直由第三人居住使用至今。从合同解除的可能风险看，当合同解除后，第三人可能因被告偿还不能的损失高于原告，在同等条件下，法律应优先保护更大利益阻止更大的损失。
　　另外，从当事人的主观过错看，原被告之间买卖合同是基于债务，但庭审中当事人对债务本身尚存争议，且又未按规定办理抵押登记手续，特别是在2007年11月签订合同一直到2008年6月半年多时间里，都没有证据能够证明原告向被告主张自己的权利，这也有悖常理。而恰在第三人与被告向房地产交易中心申请办理房屋转让过户手续之际，向法院申请查封，这一系列行为均无法推断原告是无过错的。而如前所述，第三人在合同的整个过程中，完全是善意和无过错的，法律应优先保护善意和无过错人的利益。
　　综上，第三人与被告所签订的房地产买卖合同合法有效，并支付了全部房款，办理了交房手续，取得了房地产交易中心的收件收据、缴纳了税费，可以认定第三人与被告间关于系争房屋买卖已进入登记程序。尽管原告通过诉讼程序保全冻结了系争房屋的交易转让，但原告的诉讼保全时间在第三人与被告提出交易登记申请之后，不影响第三人取得系争房屋的物权。关于原告与被告的债务纠纷可以另行诉讼解决。但原告现要求继续履行与被告签署的房屋买卖合同，完成过户交房手续，法院不予支持。

　　本案中王某认为其签署的房屋买卖合同时间在前，而且也是双方真实意思的表示，王某作为守约方要求违约方吴某继续履行房屋买卖合同是有道理的。但是本案中存在善意的第三人林小姐，故本律师接到该案件，直觉就认为林小姐应该可以得到系争房屋，但是还是有风险的。本案的关键点是，林小姐必须证明自己是善意的，而且支付了全部款项，并实际占有了该房屋。当时本律师就建议林小姐二点：1、找到被告吴某出庭，表明该房屋是愿意卖给第三人，而不是王某。因为根据法律规定，在一房二卖的情况下，两份房屋买卖合同都是成立生效的，关键是看出售方选择履行哪一份买卖合同。本来被告是不愿意出庭的，第一次开庭都缺席了，后来经过我方的努力说服，被告吴某还是出庭了，并作了有利于第三人的陈述，对本案第三人胜诉起到了很大的作用。2、立即把该房屋的物业费补交掉，并开始装修房屋，主要目的是证明林小姐已经实际占有该房屋，王某要求继续履行的要求是无法实现的，就算吴某反悔要履行与王某的房屋买卖合同也是不能了。根据《合同法》第110条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行。”
其实本案中还有一个难点，就是第三人林小姐申请办理了转移登记，该房屋的物权属于谁的？法院是不是还可以查封该房屋？根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条：第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。根据该规定法院是无权查封该房屋的，何况本案中，第三人林小姐已经办理过户手续。而且根据上海高院的审判实践，第三人林小姐办理了转移登记申请，并支付了大部分房款，该房屋的物权应该属于第三人林小姐，也就是说第三人林小姐可以向法院单独起诉要求确认该房屋的产权归其所有。本案中徐汇法院把这一点一起写进判决书，也避免了当事人的诉累。
　　该案件于2008年11月27日判决，三方都没有上诉，现第三人林小姐已经重新申请办理了过户登记，并取得了产权证。


铁道部


放开搞活铁路小企业暂行办法
1998年1月24日，铁道部


第一条 认真贯彻党的十五大精神，以“三个有利于”为标准，解放思想，实事求是，积极推进铁路小企业（以下简称小企业）改革，大胆探索公有制多种实现形式，在确保国家和集体所有者权益的基础上，采取多种形式和方法放开搞活小企业。
通过改革，使小企业成为自主经营、自负盈亏、自我发展、自我约束的法人实体和市场竞争主体，转换机制，激发活力，增强对市场的适应能力。盘活存量资产，促进结构调整，实现集约经营，为精干主体，分离分流创造条件。
第二条 放开搞活小企业的原则：
1．按照实行两个根本性转变的要求，把改革、改组、改造和加强企业管理结合起来，提高小企业市场竞争能力。
2．根据调整产业结构、企业结构、资产结构、产品结构的要求，有计划、有步骤地组织小企业改制。
3．建立现代企业制度，以提高经济效益为中心，促进企业经营机制转换和制度创新，解放和发展生产力。
4．加强国有资产管理，防止国有资产流失，保证国有资产保值增值。
5．实施再就业工程，妥善安置企业富余职工，促进减员增效。
6．坚持分类指导，试点起步，鼓励探索，力求规范。
第三条 铁路工业小企业按原国家经委等部门发布的《大中小型工业企业划分标准》（经企〔1988〕240号发布，国经贸企〔1992〕176号补充）确定；铁路非工业小企业参照财政部清产核资办公室《大中小型非工业企业划分标准》（财清办〔1995〕53号）确定。
第四条 凡是具有企业法人资格、按国家标准被确定为小型企业，包括铁路工附业、多种经营和集体经济系统的各类小企业，都可以按照国家和铁道部的规定，参照当地政府的政策，进行改制。
国家产业政策规定需国家专营的企业，以及与运输生产紧密相关、与今后运输改革有关联的国有小企业的改制另作安排。
第五条 小企业改革要因地制宜、因行业制宜、因企业制宜。允许企业依据自身特点，选择适合企业生产力水平的改制形式，不搞一个模式，不搞一刀切。
1．公司制
小企业在明晰产权的基础上，根据自身发展需要，通过吸收其他投资，组建有限责任公司或股份有限公司。
2．股份合作制
小企业在清产核资、资产评估基础上，吸收职工参股，实行劳动合作和资本合作相结合，按劳分配和按股分红相结合，实施民主管理。
3．联合、兼并
以购买、划转、入股、承担债务等形式，实行联合、兼并。通过企业之间的联合，促进优势互补或形成规模效益；通过效益好的优势企业兼并小企业，盘活存量资产，优化资源配置。
4．合资合作
拥有名特优产品的小企业，通过引进国内外资金、技术，进行技术改造和新产品开发，改制为合资、合作企业。
5．出售
长期微利或亏损、人员较多、缺乏发展和改造能力的小企业，或经营状况良好，需进行结构调整和布局调整的小企业，可整体或部分出售。
6．承包、租赁
不变更企业资产所有关系，将小企业全部或部分资产出租，或依照承包协议将经营权赋予承包人。
7．委托经营
将管理混乱、经营不善的困难小企业委托给实力较强的优势企业经营管理。
8．破产
长期亏损且扭亏无望、不能清偿到期债务的小企业，依法实施破产。
除以上形式外，还可按照制度创新、形式多样、取长补短的原则，结合铁路实际，探索其他改制形式。
第六条 国有小企业改制时，由铁路局或分局（含广铁集团公司及其各总公司，下同）、部属总公司或其直属单位，根据铁道部《铁路企业理顺产权关系的若干规定》（铁财〔1997〕79号），理顺产权关系，明确对国有小企业国有资产拥有法人出资者权益的出资人。
集经小企业改制时，按清产核资所界定产权的不同性质及其投资关系，分别明确其出资人。
不具有企业法人资格的站段，不能作为多经企业和集经企业国有资产的出资人。
第七条 小企业采取出售、兼并、联合、公司制、股份合作制、合资合作、破产等改制形式时，必须进行清产核资和资产评估。实行租赁的，必要时亦应进行清产核资和资产评估。
国有小企业资产评估立项和评估结果确认，须逐级上报，由铁道部国有资产管理办公室办理。
集经小企业资产评估立项和评估结果确认，由其上级集经劳动服务公司组织，按当地政府规定办理。已按国务院要求进行清产核资，经财政（清产核资机构）等有关部门审批、确认的结果，两年内具有法律效力，企业改制可不再进行资产评估。
第八条 小企业改制时，在清产核资、资产评估基础上，对历史遗留的坏帐、呆帐及处理资产损失，经有关部门批准，可计入企业当期损益，或冲减盈余公积金和资本公积金，不足部分冲销资本金。
小企业改为股份合作制企业时，企业原有奖金节余、工资储备基金，可以折成个人股投入企业，也可以用于企业改制前职工的个人补充养老保险及医疗保险。
改为公司制或股份合作制的小企业，所欠银行以外的债务，商得债权人同意，可将债权改为股权。
第九条 从小企业国有或集体净资产出售、转让的收入中，按国家有关规定，可一次性扣除企业欠缴及缴纳不足的养老、医疗保险等费用。
小企业净资产出售、转让的收入，由出资人按《企业财务通则》和《企业会计准则》的有关规定进行核算。
国有、集体净资产出售、转让的收入作必要扣除后，原则上留在改制后企业有偿使用并以不高于银行同期贷款利率标准收取资产占用费，也可以作为资本金投入其他企业，具体办法可参照当地政府规定商定。
第十条 小企业改制为公司制或股份合作制的，国有净资产折成的股权，由第六条规定的出资人持有。
改制为股份合作制企业的，若企业资产量较大，可实行部分置换。未置换的公有资产，原则上可由企业租用，通过签订租用协议，由企业支付租金，租金由双方商定。
改制为股份合作制企业的房屋设施按规定评估确认后，除职工自愿出资购买外，一般以租赁方式处理，费用由双方商定。土地使用权管理方式一般不变。
第十一条 采取租赁、承包、托管等改制形式的小企业，职工与企业的劳动关系不变。
小企业出售后，职工劳动关系随企业资产关系的改变而作相应改变。
破产小企业的职工安置按破产方案办理。
小企业采取公司制、股份合作制、兼并、联合、合资合作等改制形式时，改制企业或购买方原则上应接受全部在职职工。这些企业的原国铁职工，身份存档。在商得原国铁上级单位同意的前提下，可在一定时期保留原国铁职工在住房、医疗、子女入学入托等方面的同等待遇。
改制企业原铁路职工使用铁路乘车证的办法，另行规定。
第十二条 小企业改制时，国铁职工距法定退休年龄不足5年，且连续工作年限满15年的，经本人申请、企业批准，可按规定退养。退养期间按规定缴纳养老保险费和住房公积金等各类社会保险金。退养职工到达法定退休年龄时，按规定办理退休手续，享受退休人员有关待遇。
改制小企业的富余职工，由改制企业在地方、铁路各级再就业服务机构支持下，积极创造条件，采取多种形式，妥善安排职工生活，帮助职工再就业。
第十三条 小企业改制时按本办法第九条规定交足了养老、医疗保险费用的已经离退休的人员，可继续享受铁路企业养老保险和医疗待遇。
改制小企业原则上应根据资产关系，分别参加地方或铁路的养老保险统筹。国铁控股或以国铁资本为主体的企业，以参加铁路企业养老保险系统统筹为主要渠道。医疗保险统筹比照办理。
非国铁控股或非国铁资本为主体的改制企业中原国铁职工，本人要求并经企业同意，报铁道部社会保险事业管理中心批准后，可继续参加铁路企业养老保险系统统筹，单位和本人按规定缴纳各项费用后，享受铁路系统职工退休后养老保险的各项待遇。医疗保险统筹参照此原则办理。集经企业中的原国铁职工，比照办理。
集体职工的养老保险和医疗保险按当地政府规定的政策办理。
第十四条 小企业改制后，根据资产关系，其劳动工资由地方或铁路有关部门进行宏观管理。国铁控股或以国铁资本为主体的企业一般可由铁路劳动部门实施宏观管理。转入地方管理的，应报部劳资司，相应调整其所在铁路局或部属总公司的工效挂钩基数和劳动工资计划。
企业改制后职工原工资和干部级别存档。改制企业在执行国家有关法规政策前提下，可根据本企业的经济效益和经营特点，自主确定工资制度，并采用灵活多样的内部分配方式。
改制后的小企业，实行独立核算、自负盈亏的，其经营者的待遇，由企业决定，不再执行国铁的规定。
第十五条 小企业领导人员的选聘与管理，随企业改制形式确定。
改为股份合作制的企业，其法定代表人由职工股东大会选举产生。
改制为混合经济成分的企业，国铁出资人按所持股份，依据《公司法》规定，选派产权代表，推荐经营者人选，并对产权代表进行考核、奖惩。一般管理人员的任免、考核、奖惩，由企业自行决定。
第十六条 改制后企业的党、团、工会关系，财税、统计、基建更改计划、计划生育工作等，国铁控股和以国铁资本为主体的企业，一般保持原渠道不变。其他改制企业，原则上应转入地方，需要在一定时期保持原关系的，可另作规定。
改制小企业依法享有经营自主权。改制后企业机构编制自定。不再明确企业领导的行政级别。
国铁单位应根据专业化生产、社会化协作的要求，强化市场机制，采取合同、协议等方式，加强与小企业的业务联系，发挥小企业的配套、服务作用。
第十七条 小企业改为有限责任公司或股份有限公司时，应按《公司法》规范操作。国家产业政策规定需由国家控股的企业，必须保证国家资本控股。
小企业改为有限责任公司或股份有限公司时，路内外的企业法人、事业法人、社团法人、自然人以及职工持股会，均可依法作为投资主体。引进境外资本入股时，按国家有关法律办理。
职工持股会的组建与管理遵照当地政府有关规定执行。
第十八条 小企业改为股份合作制时，遵照国家体改委《关于发展城市股份合作制企业的指导意见》（国改生〔1997〕96号），参照当地政府规定执行。
第十九条 鼓励效益好的优势企业包括大中型企业兼并铁路小企业。
铁路国有企业之间，在兼并企业承担被兼并企业债务的前提下，可采取无偿划转的形式，实施兼并重组。
兼并企业可按国务院和当地政府规定，享受对被兼并企业债务免息或停息等政策。
第二十条 小企业实行全部或部分租赁时，同等条件下，优先租赁给本企业职工。租赁必须由小企业的出资人与租赁者签订合同，明确租赁双方的权利和义务。承租人为纳税人，并且必须交纳企业净资产一定比例的风险抵押金。
小企业实行承包经营责任制时，承包者须通过招标方式产生。由小企业的出资人与承包者签订承包合同，明确各自的权利和义务，确定合理的承包考核指标。承包者必须交纳企业净资产一定比例的风险抵押金。
第二十一条 委托经营必须坚持互惠互利和确保被委托企业资产保值增值的原则。由小企业的出资人作委托方，与被委托方签订合同，并经国家公证机关公证。
第二十二条 长期亏损、资不抵债且扭亏无望的小企业，应当依法破产。处于国家试点城市的，应争取列入试点城市《企业兼并破产和职工再就业工作计划》，享受《国务院关于在若干城市试行国有企业兼并破产和职工再就业有关问题补充通知》（国发〔1997〕10号）的政策；未能列入计划的，可按照《国务院关于在若干城市试行国有企业破产有关问题的通知》（国发〔1994〕59号）规定执行。处于非试点城市的，执行《中华人民共和国企业破产法（试行）》。
小企业破产，须经上级主管部门同意，并按国家法律或国务院文件规定的程序进行。破产企业的财产处理和职工安置，在破产方案中予以明确，经国家指定机关批准后实施。
第二十三条 小企业出售应由其出资人决定，并报其上级出资人同意。出售应坚持公开、公正、公平的原则，一般应在当地政府指定的产权交易服务机构进行，或经双方主管国有资产管理部门批准后协商进行。
小企业出售应综合考虑出售价格、安排就业和新增投资等因素，为企业启动生产、创造效益提供必要条件，防止国有资产流失。
第二十四条 小企业采取其他改制形式所涉及的政策性问题，根据不同的改制形式，分别适用国家相应的法律法规和政策规定，并参照当地政府有关规定，在具有法定效力的章程、合同、协议中加以明确。
第二十五条 小企业改制工作，按现行隶属关系，由铁路局或分局、部属总公司或其直属单位组织领导。
多种经营和集体经济系统的小企业改制方案，按现行隶属关系，分别由铁路局或分局、部属总公司或其直属单位审批。按系统逐级上报备案。
其他国有小企业改制方案，由铁路局、部属总公司审批，报部备案。
国有小企业改制涉及资财遗留问题处理及国有资产转让收益一次性扣除时，方案必须报部财务司，并按其批复意见办理。集经小企业资财处理方案经出资人同意报当地税务等部门批准。
第二十六条 国铁系统各单位要进一步提高认识，加强领导，把放开搞活铁路小企业作为铁路改革的一项重点工作，摆上重要议事日程，研究政策，制定规划，组织试点，总结推广。
要充分发挥职工参与改革的积极性。在选择改制形式时，特别是需要职工个人投资入股的改革，必须充分尊重职工意愿，允许企业自主选择。改革方案应提交职工代表大会讨论。
企业改制后，要围绕市场需要制订企业发展规划，抓紧进行改组和技术改造工作，搞好劳动、人事、工资等制度改革，加强企业内部管理，制定正确的营销策略，提高市场竞争能力和经济效益。
第二十七条 铁道部政策法规司归口管理小企业改制工作。
部属单位要指定主管部门负责管理小企业改制的具体事项。
第二十八条 鉴于铁路的行业特点和现行所有制结构状况，部分具备条件的中型企业，经铁道部批准，可参照本办法进行改制。
本办法未明确事宜，执行国家有关规定。地方政府另有具体规定的，可参照执行。
第二十九条 本办法由铁道部政策法规司解释。
第三十条 本办法自发布之日起实行。