行政案件受理范围探索


行政诉讼受案范围，是指人民法院对哪些行政诉讼案件具有审判管辖权，受案范围是行政诉讼中至关重要的组成部分，它不仅关系到当事人提起诉讼的权利范围，而且也关系到人民法院司法审查的范围，行政诉讼法从1989年4月4日颁布至今已达14年之久，十四年来，我国的政治、经济、社会生活发生了巨大的变化，尤其是社会主义民主不断扩大，社会主义法制日益加强，随着中国加入WTO以后，政府直接管理经济、干预具体经济活动的范围和程序都将大大降低。所以，对行政案件的受理范围的探索是迫在眉睫的，是十分必要的。
一、现行的行政案件受理范围制度
行政诉讼法第十一条规定，人民法院受理公民、法人和其他组织对下列行政行为不服提起的诉讼：1、对行政处罚不服的；2、对行政强制措施不服的；3、认为行政机关侵犯法律规定的经营自主权的；4、认为自己符合法定条件申请行政机关颁发许可证和执照，行政机关拒绝颁发或者不予答复的；5、申请行政机关履行保护人身权、财产权法定职责，行政机关拒绝履行或不予答复的；6、认为行政机关没有依法发给抚恤金金的；7、认为行政机关违法要求履行义务的；8、认为行政机关侵犯其他人身权、财产权的。
行政诉讼法除明确规定了属于法院受理审判的各种行政案件之外，还专门规定了不予受理的事项，该法第十二条规定：“人民法院不受理公民、法人或者其他组织对下列事项提起的诉讼：1、国防、外交等国家行为；2、行政法规、规章或者行政机关制定发布的具有普遍约束力的决定、命令；3、行政机关对行政机关工作人员的奖惩、任免等决定；4、法律规定由行政机关最终裁决的具体行政行为。从而使人民法院对行政机关行政行为进行监督的范围更加明确。
2000年3月施行的《最高人民法院关于执行＜中华人民共和国行政诉讼法＞若干问题意见的解释《》（以下简称解释）对行政诉讼受案范围作了进一步的规定，其主要内容包括：其一，对行政诉讼受案范围作出根据性规定。《解释》第一条规定：“公民、法人或者其他组织对具有国家行政职权的机关和组织及其工作人员的行政行为不服，依法提起诉讼的属于人民法院行政诉讼的受案范围”。其二，对不属于受案范围的行政行为作出排除性的规定，《解释》第1条第二款规定：“公民、法人或者其他组织对下列行为不服提起诉讼的，不属于人民法院行政诉讼的受案范围：（一）行政诉讼法第十二条规定的行为；（二）公安、国家安全等机关依照刑事诉讼法的明确授权实施的行为；（三）调解行为以及法律规定的仲裁行为；（四）不具有强制力的行政指导行为；（五）驳回当事人对行政行为提起申诉的重复处理行为；（六）对公民、法人或者其他组织权利义务不产生实际影响的行为”。其三，对行政诉讼法有关排除性规定的含义作出具体解释，为了使人民法院和审判人员能够对行政诉讼法第12条有关排除性规定有一个准确的理解，并予以正确执行，《解释》第二条至第五条对之作了具体解释。但是，《解释》并未将抽象行政行为明确地引入行政诉讼的受案范围。因此，抽象行政行为在审判实践中仍不具有可诉性。
二、行政复议法的受案范围对行政诉讼法受案范围的积极意义影响
行政复议法于1999年4月29日颁布实施，该法第6条，公民、法人或者其他组织对行政机关作出的有关许可证、执照、资质证、资格证等证书变更、中止、撤销的决定不服的；对行政机关作出的关于确认土地、矿藏、水流、森林、山岭、草原、茺地、滩涂、海域等自然资源的所有权或者使用权的决定不服的；认为行政机关违法集资、征收财物、摊派费用或者违法要求其履行其他义务的；申请行政机关依法发放抚恤金、社会保险金或者最低生活保障费，行政机关没有依法发放的，均可以申请行政复议。更为重要的是，该法第七条规定：“公民、法人或者其他组织认为行政机关的具体行政所依据的下列规定不合法，在对其具体行政行为申请行政复议时，可以一并向行政复议机关提出对该规定的审查申请：（一）国务院部门的规定；（二）县级以上地方各级人民政府及其工作部门的规定；（三）乡、镇人民政府的规定。前款所列规定不含国务院部、委员会规章和地方人民政府规章。规章的审查依照法律、行政法规办理。这是行政复议法中最引人注目的一条规定，它将上至国务院部门、省级人民法院，下至县、乡镇人民政府的除行政规章以外的“抽象行政行为”，也就是各类以“红头文件”为载体的规定，纳入了行政复议的范围，这是一个了不起的进步，我国有些地方政府和部门乱发文件的现象什么严重，许多乱收费、乱罚款、乱集资、乱摊派以及乱审批、乱许可、乱确权、乱发证等的“源头”皆出于此。行政复议法允许公民、法人和其他组织在对具体行政行为申请复议的同时许可申请审查抽象行政行为，这就建立了一种由行政复议管理相对人启动对违法抽象行政行为的监督、审查机制，这不仅有利于促进政府依法行政，及时纠正错误，普遍而有效地保护公民、法人和其他组织的合法权益，而且有利于人民群众对政府进行广泛而有力的监督，从而加快和推进依法治国，建设社会主义法治国家的历史进程。
行政诉讼是与行政复议对应的一项法律制度，因为按照我国有关法律规定，公民、法人或其他组织对具体行政行为不服，既可以先申请上级行政机关进行复议，对复议决定不服的，再向人民法院起诉，也可以直接向人民法院提起行政诉讼。按照行政复议法的规定，如果公民、法人或其他组织认为行政机关的具体行政行为所依据的有关规定不合法，在对具体行政行为申请行政复议时，就可以一并向行政复议机关提出对该规定的审查申请。而按照现行行政诉讼法的规定，如果公民、法人或者其他组织对行政复议决定不服向人民法院起诉的或者直接向人民法院提起行政诉讼的，则无权向人民法院提出对违法规定的审查申请，当事人在行政复议和行政诉讼中的程序权利不同，换言之，当事人在行政复议中享有某一程序权利，而在相对应的行政诉讼中不享有这一程序权利。这是立法不平等，程序不公正的突出表现。根据程序公正的原则，这种做法应当改变；同时，对行政权的制约，既需要行政系统的内部监督，更需要行政系统之外的外部监督。因此，笔者认为应当参照行政复议法的规定，扩大行政诉讼的受案范围。特别是将抽象行政行为纳入行政诉讼的范围，以加强司法权对行政权的有效监督。
三、对抽象行政行为纳入行政案件受理范围后的具体措施
1、行政相对人必须对具体行政行为不服提起诉讼时才能对政府或其工作部门的某些规定提出审查申请。这是因为抽象行政行为并不直接对相对人发生法律效力，也就不可能直接侵害相对人的合法权益。它只适用于具体行政为成为行政机关作出某一具体行政行为的依据时，才会侵害相对人的合法权益。因此，应当规定行政相对人在对具体行政行为不服而提起诉讼时，才能一并向人民法院提出对规定的审查申请，在现时条件下，不宜规定得太超前，以免干扰行政机关主动行使职权，影响行政工作效率。
2、应将行政机关所有的抽象行政行为都纳入司法审查的范围。这既是依法治国，建设社会主义法制国家的需要，也是司法权制约行政权，进而实现以权力制约，防止政府腐败的需要。在我国，由于实行人民代表大会这一根本政治制度和“一府两院”的体制，各级人民法院和人民政府地位平等，互不隶属，因而司法权制约行政权也是完全可能的。但考虑到我国的实际情况，在将抽象行政行为纳入司法审查的范围时，应只赋予最高人民法院及省、自治区、直辖市高级人民法院以司法审查权。具体做法是：对国务院各部门、省级人民政府及其工作部门的抽象行政行为，人民法院在行政诉讼中应层报最高人民法院审查，并出作裁定；对地（市）、县（区）、乡镇人民政府或其工作部门的抽象行政行为，人民法院在行政诉讼中应层报省、直辖市、自治区高级人民法院审查并作出裁定。
3、应对最高人民法院和高级人民法院的审查期限作出规定，可以参照行政复议法第二十七条作出规定，行政相对人在提起行政诉讼时一并提出对有关规范性文件的审查申请，受诉人民法院对该规定有权审查的，应当在一个月内依法作出裁定，受诉人民法院对该规定无权审查的，应当在7日内按照法定程序报高级人民法院或最高人民法院依法审查，最高人民法院或高级人民法院应当在二月内依法作出裁定。（ 纳溪法院 兰平 黄庆洪）

江苏省宿迁市人民政府


宿迁市人民政府关于印发宿迁市物业管理实施细则（试行）的通知

宿政发〔2004〕62号


各县、区人民政府，市各委、办、局，市各直属单位：

《宿迁市物业管理实施细则（试行）》已经市人民政府同意，现印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。




宿迁市人民政府

二ＯＯ四年四月二十八日







宿迁市物业管理实施细则（试 行）



第一章 总则



第一条 为了规范物业管理行为，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》的规定，结合本市实际情况，制定本细则。

第二条 本市行政区域内的物业管理活动适用本细则。

第三条 本细则所称物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理并维护相关区域内环境卫生和秩序的活动。

第四条 本市行政区域内的各种物业都要逐步建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。

第五条 建筑面积在1万平方米以上的机关、企事业单位办公楼、工业区以及住宅小区都要通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施物业管理。配套不齐全的，要在当地人民政府组织下，有计划地进行综合整治，提高配套水平，逐步创造条件，实行物业管理。

第六条 零星分散物业（含不达规模的物业，原产权单位已不存在的生活大院、宿舍楼，居民自建房屋等）由所在社区统一管理。可以组建物业公司负责管理，也可以选聘具有资质的物业管理企业实行专业化管理。

第七条 市、县（区）房地产行政主管部门是本市行政区域内的物业管理行政主管部门，负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

各级地方政府有关部门和单位，应当在各自职责范围内，共同做好有关管理工作。



第二章 业主自治管理



第八条 物业管理区域应按规定建立业主自治管理组织。

业主通过业主大会或者业主代表大会和业主委员会对物业实施自治管理。

业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主多于100户的，可推选业主代表，组成业主代表大会（以下称业主大会）。住宅区一般以每栋或每单元为单位推选1―6名业主代表。

业主代表应是热心公益事业、责任心强、具有一定群众基础、具备一定组织协调能力和议事能力、积极维护业主利益和带头履行业主义务的产权人。业主代表应由业主大会筹备委员会组织推荐候选人，经民主选举产生。

业主大会的议题应提前告知业主或业主代表，业主大会决定的事项应及时在本物业区域内公布。

第九条 业主的投票权数，普通住宅房屋实行一户一票，其它物业按照其拥有物业的建筑面积计算，建筑面积100平方米以下房屋为1票，100平方米以上的每满100平方米为1票。

第十条 住宅区内已交付使用的物业建筑面积达到30%，不足50%，但使用已超过1年的，应当参照召开首次业主大会与选举产生业主委员会的程序和办法召开首次临时业主大会，选举产生临时业主委会，临时业主委员会行使业主自治管理相应的权利和义务。

住宅区符合成立业主委员会条件时，应依照条例和本细则规定及时组织召开首次业主大会，选举产生业主委员会。

第十一条 首次业主大会（含首次临时业主大会，下同）应当在物业所在地的房地产行政管理部门和街道办事处的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备委员会，负责业主大会筹备工作。

第十二条 首次业主大会筹备委员会负责做好下列工作：

（一）协商确定召开业主大会或业主代表大会的形式、时间、地点和内容；

（二）确定召开业主代表大会的，协商确定业主代表人数，组织推荐业主代表候选人，审查业主代表候选人资格，组织民主选举业主代表，产生的业主代表应当在物业管理区域内公布；

（三）协商业主委员会组成人数，并按业主委员会成员条件推荐业主委员会委员候选人，候选人名单及基本情况应当在物业管理区域内公布；

（四）起草业主委员会选举办法、章程和业主公约草案，并在大会召开前15日发给参加会议的成员征求意见；

（五）做好召开首次业主大会的各项会务准备工作；

（六）主持召开首次业主大会，选举产生业主委员会。

第十三条 首次业主大会除行使细则中规定的权职外，还应审议通过以下事项：

（一）业主大会和业主委员会议事规则；

（二）业主委员会日常工作权限；

（三）业主委员会选举办法；

（四）物业管理企业的选聘办法；

（五）物业的有关公共管理规定；

（六）选举产生业主委员会。

第十四条 首次业主大会选举产生的业主委员会，经物业所在地街道办事处初审同意后，自选举产生之日起30日内到物业所在地物业管理行政管理部门申请登记确认。业主委员会申请登记确认应当提交下列材料：

（一） 业主委员会登记确认表；

（二） 业主代表、业主委员会选举办法及选票；

（三） 业主大会审议通过的主要事项。

第十五条 业主委员会可以通过推选产生主任1名和副主任若干名，业主委员会不得从事经营活动。

第十六条 业主委员会依据条例的规定履行职责，督促全体业主、使用人遵守物业管理的法规、规章、制度和业主公约；帮助物业管理企业实施本区域的物业管理，配合物业管理企业解决在实施管理服务中的重大问题；接受物业管理行政管理部门、街道办事处的指导和监督，积极配合社区建设管理。

第十七条 业主委员会主任享有下列权利：

（一）负责召开主业委员会会议；

（二）经业主委员会授权，核签物业维修等项目的费用，代表业主委员会对外签约或签署文件；

（三）业主委员会授权的其他事项。

业主委员会主任应当履行下列义务：

（一）遵守物业管理法规、规章、规范性文件的规定和业主公约、业主委员会章程，办事公正、负责；

（二）完成业主委员会交办的工作；

（三）代表业主委员会处理事务；

（四） 接受行政管理部门的培训和指导。

第十八条 业主代表、业主委员会委员每届任期由业主大会约定，可以连选连任。业主代表、业主委员会任期届满3个月前，物业管理行政管理部门、街道办事处应当指导、督促换届选举。业主委员会负责换届选举的具体筹备工作，参照召开首次业主大会的方式成立换届选举工作筹备委员会。

物业管理企业应当配合做好业主委员会换届选举的日常事务性工作。

第十九条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与社区居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。



第三章 物业管理企业



第二十条 物业管理企业应在取得企业法人营业执照之日起30日内，向所在地物业管理行政管理部门申领资质证书。

物业管理行政管理部门按照有关规定对申领资质证书的物业管理企业进行资质等级审查，并报市物业管理行政主管部门核定资质等级。物业管理企业领取资质证书后，方可从事与资质相应的物业管理服务活动。

第二十一条 物业管理企业资质实行年检制度。年检重点是物业管理企业前期物业服务协议或物业服务合同、物业管理服务质量、从业人员持证上岗、业主和业主委员会对物业管理企业的评议、年度工作业绩、财务报表、资质登记的有关事项变更以及执行法律法规政策等方面的情况。

第二十二条 物业管理行政管理部门应加强对物业管理从业人员培训，提高从业人员整体素质，实行持证上岗。



第四章 物业管理服务



第二十三条 建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，报物业所在地物业管理行政管理部门备案。物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。

《业主临时公约》至业主大会审议通过的业主公约生效时终止。

第二十四条 新建住宅区物业销售前，建设单位应当通过招标方式选聘具有相应资质的物业管理企业提前介入，与其选聘的物业管理企业签订前期物业服务协议，承担前期物业服务。房地产开发管理部门应当把物业管理提前介入作为核发商品房预（销）售许可证的前置条件。

新建住宅区物业出售时，物业管理企业应当与物业买受人签订前期物业服务协议。该协议中约定的物业具体服务事项、服务质量要求、服务费标准及其它事项应与物业管理企业和建设单位之间签订的前期物业服务协议中有关内容相一致。

第二十五条 业主委员会成立后应当及时续聘或者通过招标方式重新选聘物业管理企业，并签订物业服务合同。

第二十六条 前期物业服务协议和物业服务合同中必须约定物业管理具体服务事项、服务质量要求、服务费标准、服务费收取办法、服务期限、装饰装修管理服务以及其它事项。

物业服务事项应包括以下内容：

（一）物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理；

（二）共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；

（三）日常环境卫生管理服务，包括公共场所、物业公共部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运等；

（四）协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项。其中安全防范和交通车辆管理必须明确约定具体的服务标准和责任；

（五）物业装饰装修的管理服务；

（六）管理与物业相关的工程图纸、住用户与竣工验收等档案资料；

（七）组织开展社区文化娱乐活动；

（八）根据业主和物业使用人要求，提供的特约服务。

物业管理企业应当自前期物业服务协议和物业服务合同签订之日起十五日内，将合同报物业所在地物业管理行政管理部门备案。

第二十七条 物业管理服务应当保持物业管理区域内房屋及共用设施设备完好、环境整洁优美、公共秩序良好，保障物业使用方便、安全，并按照下列要求实施：

（一）按照江苏省规定的技术标准和行业规范以及业主委员会审定的物业管理服务年度计划，实施管理服务；

（二）在业主使用房屋前，将物业的共用部位、共用设施设备使用、维护的方法、要求、注意事项以及有关规定告知业主；

（三）经常对物业管理区域进行全面的巡视、检查，定期对物业的共用部位、共用设施设备进行养护；

（四）发现物业的共用部位、共用设施设备损坏时，立即采取保护措施，并按照物业服务合同的约定进行维修；

（五）接到物业损坏报修时，限时进行维修和处理；

（六）做好物业维修、更新及其费用收支的各项记录，妥善保管物业档案资料和有关的财务账册；

（七）每半年向业主委员会报送物业维修、更新费用的收支账目，接受审核；

（八）建立公开征询业主意见制度，定期听取业主委员会、业主、使用人的意见和建议，改进和完善管理服务；

（九）发现违反条例、本细则或业主公约的行为，立即进行劝阻、制止，并向业主委员会、社区居委会和有关行政机关报告；

（十）按照物业服务合同约定的要求，做好业主委员会、业主、使用人委托的其他管理服务事项；

（十一）物业管理企业应当在社区居委会的指导和监督下协助做好社区管理、社区服务的相关工作。

第二十八条 物业管理行业应当推行行业规范和服务标准，积极开展物业管理达标创优活动，提高整体管理水平。建立物业管理服务等级评定制度，鼓励物业管理企业采用先进的管理服务标准，提高管理服务质量。

第二十九条 普通住宅的物业管理公共服务费应按照政府指导价标准在前期物业服务协议或者物业服务合同中约定，并由物业管理企业按照约定向业主收取；共他物业的服务费由当事人在前期物业服务协议或者物业服务合同中协商确定。

第三十条 建立合理公开、质价相符的物业管理服务政府指导价格体系。按照物业管理行业服务内容进行项目分类，按照分类项目制定等级服务质量标准，按照社会成本测算各个服务项目等级标准价格。让业主和业主委员会根据自己的服务要求和承受能力，自主选择服务项目、服务等级，自主选聘物业管理企业。

第三十一条 物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用事业单位向业主或者使用人提供的服务，应当按户计量，直接向最终用户收取有关费用。任何单位不得强行要求物业管理企业代收代缴有关费用，确需委托的，应当与物业管理企业签订委托合同，实行有偿服务。物业管理企业代收代缴有关费用时，不得价外加价，也不得向业主另外收取手续费用。



第五章 物业的使用和维护



第三十二条 新建物业在规划建设时，应当制定物业管理实施方案并在物业开工前报所在地物业管理行政主管部门备案。建成后，建设单位应及时向物业管理行政主管部门申请进行物业管理配套设施验收，未经验收不得交付使用；验收不合格的，应在规定的期限内做好整改工作。

建设单位在移交住宅区时，应当按照住宅区总建筑面积的3‰―4‰无偿提供物业管理服务用房，其产权属该住宅区全体业主共有，由托管的物业管理企业使用；同时提供相应的社区服务用房。

物业管理服务用房、社区服务用房、文体活动用房、停车库（场）、垃圾中转站、活动广场和绿地等配套设施应当按照设计用途使用，不得改变用途；确需改变的，应当依法办理相关手续。

第三十三条 新建物业进行接管验收时，业主委员会、物业管理企业应与建设单位明确物业的质量问题处理方式。

第三十四条 物业管理区域内的住宅不应改变使用性质，因特殊情况需要改变使用性质的，应当符合城市规划和房屋安全的要求，应当征得相邻业主、业主委员会和物业管理企业的书面同意后，报经规划部门批准。

第三十五条 业主或使用人装修物业，应遵守国家、省和市有关装饰装修的管理规定，应当事先告知物业管理企业，并与其签订物业装饰装修管理服务协议。

物业装饰装修管理服务协议应当包括下列内容：

（一）装饰装修工程的实施内容；

（二）装饰装修工程的实施期限；

（三）允许施工的时间；

（四）废弃物的清运与处置；

（五）物业外立面设施、防盗窗、空调及太阳能的安装要求；

（六）禁止行为和注意事项；

（七）管理服务费用；

（八）违约责任；

（九）其他需要约定的事项。

物业管理企业应当按照物业装饰装修管理服务协议实施管理。发现违反协议和有关规定的行为，应当立即制止，并督促改正；对拒不改正的，应当及时告知业主委员会并报有关部门依法处理。

第三十六条 因物业维修、装修造成相邻业主、使用人的自用部位、自用设施设备损坏或者其他财产损失的，责任人应当负责修复和赔偿。

第三十七条 任何单位和个人不得擅自占用物业管理区域内的道路、场地。因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地、绿地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意，与物业管理企业签订书面协议，并在约定的期限内恢复原状。造成损失的，应当给予相应赔偿。

第三十八条 一个物业管理区域内有两个以上物业产权人的，应当建立物业共用部位、共用设施设备维修基金。维修基金的管理与使用按照市建设局、财政局[2003]163号、[2003]19号文件执行。

第三十九条 依据规定筹集的维修基金属业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，不得挪作他用。

第四十条 维修基金由房地产行政管理部门代管，所代管的维修基金，应当定期接受业主委员会和财政部门的检查与监督。

维修基金应当存入物业管理行政管理部门指定的银行，专户存储、专款专用。

第四十一条 新建商品房的建设单位应当在办理新建商品房屋所有权初始登记前，足额交纳代收的维修基金；在办理商品房所有权初始登记时，应当向房地产登记部门提供交款凭证。

第四十二条 房屋在国家规定的保修期满以后的维修、更新费用，按照下列规定承担：

（一）房屋室内部分的维修、更新费用，由业主自行承担；

（二）物业管理区域内的物业共用部位、共用设施设备的大修、更新改造从维修基金中列支，按项目维修费用占受益面积应分配维修基金的比例分摊。

物业的共用部位、共用设施设备属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。

物业出现严重损坏，影响业主和使用人安全时，房地产行政管理部门和街道办事处应当督促限期维修。



第六章 投诉



第四十三条 物业管理行政管理部门和街道办事处应当建立投诉受理制度，接受业主委员会、业主、使用人和物业管理企业等对违反条例和本细则行为的投诉。投诉接待的地点、时间应予以公布。

第四十四条 物业管理行政管理部门、街道办事处受理投诉后，应当及时调查处理。投诉人对处理意见有异议的，可以向上一级行政主管机关提出书面复核要求。

物业管理行政管理部门受理投诉后，应当在5日内作出是否受理的答复。对决定受理的，应当进行调查核实，并自受理投诉之日起30日内将处理意见回复投诉人。

投诉人对物业管理行政管理部门的处理意见有异议，可以向市物业管理行政主管部门提出书面复核要求。市物业管理行政主管部门应当自受理之日起30日内，将复核意见回复投诉人。

第四十五条 投诉内容涉及其他行政管理部门职责范围的，物业管理行政管理部门应当自受理之日起5日内，移送有关行政管理部门处理，并告知投诉人。



第七章 法律责任



第四十六条 业主、使用人违反业主公约、业主临时公约，应当承担相应的民事责任。对违反业主公约、业主临时公约的，业主委员会或者相关的业主、使用人可以向人民法院提起民事诉讼。

第四十七条 物业管理企业和业主未按照本细则规定和物业服务合同约定履行义务的，当事人一方可以向业主委员会或者街道办事处和物业管理行政管理部门投诉，也可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

第四十八条 对于业主、使用人不遵守规章的行为，经教育不改的，社区居委会、业主委员会可以把他们的行为公示出来。

业主、使用人未按照物业服务合同约定交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳，物业管理企业可以催交，逾期仍不交纳的，物业管理企业可以按每日万分之五加收滞纳金。

不能及时足额交纳物业服务费的业主，不得当选为业主代表和业主委员会委员，其所在相关单位应积极帮助做好思想教育工作，必要时应当代为收缴。不能及时足额交纳物业服务费的业主代表和业主委员会组成人员经教育不能改正的，可依法罢免。

第四十九条 资质年检不合格的物业管理企业，物业管理行政管理部门应责令其限期整改；整改仍不到位的，由物业管理行政主管部门降低其资质等级，直至吊销其资质证书。

第五十条 对物业管理区域内未经规划部门审批进行建设的建筑物、构筑物或其它设施以及违反市容环境卫生、市政管理等法津、法规、规章规定的行为，业主委员会和物业管理公司应当及时予以制止，制止无效时，应当向城市管理行政执法部门报告，由其依法处理；违反建设工程规划许可证规定进行建设的各类违法建筑物、构筑物和其它设施，由城市规划管理部门依法处理，有关部门应当配合查处。



第八章 附则



第五十一条 本细则由宿迁市建设局负责解释。

第五十二条 本细则自2004年5月13日起施行。